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如何防止回遷房一房多賣？一房二賣合同效力怎么確定？一房兩賣的法律后果

來源：樓盤網時間：2022-04-22 14:51:20

可以采取預告登記的方式來避免回遷房一房多賣，購房人為了能保障自己買房后的權益，可以憑借房屋買賣協議申請預告登記，登記之后沒有經過購房人的同意，再處分該房屋是不發生法律效力的。因此為了防止回遷房一房多賣最好的方法就是攜帶房屋買賣協議去申請預告登記，登記之后若是他人未經權利人同意，一房多賣的，是不發生物權效力的。

一房二賣合同效力怎么確定

1、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。

根據《民法典》(自2021年1月1日起施行)的有關規定，在房屋所有權未作變更登記時，房地產開發商作為所有權人，有權處分自己的財產，因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。

但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。

2、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權證之后的合同，為無效合同。

在房屋所有權作了權屬登記之后，所有權主體已經不再是房地產開發商，在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋，構成無處分權人處分他人財產，根據《民法典》的有關規定，相應的合同無效。

3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。

一房兩賣的法律后果

所謂“一房二賣”，就是指房屋所有人先后將自己所有的房子出賣給兩個人(包括自然人和法人)的行為，并都簽訂了房屋買賣合同。最后，在兩個買房人中，出賣人只能向其中一個人交付房屋并辦理產權手續，而另一個買房人則不能依法取得房子，甚至出現房款不能收回，導致錢房兩空的悲劇。

房屋買賣取得所有權以登記為要件，只有變更房屋產權登記方可，不因為房屋買賣合同訂立的先后及是否實際居住而改變。一般而言，房屋在買賣交易關系中分為兩個階段：合同訂立階段和轉移登記階段。房屋買賣需要完成以上兩個階段才是合法有效的。依據我國現有的法律法規規定，房屋買賣可以采用預告登記制度，這將從根本上解決房屋雙重買賣問題。

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