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辦公樓市場短期承壓市場情緒高漲高端住宅成交量創歷史新高

來源：北京晚報時間：2022-07-08 09:44:06

觀上半年，一季度辦公樓租金增長在連續十二個季度下跌后由負轉正，市場情緒高漲;但二季度受疫情反復帶來的影響，全市辦公樓市場一度停滯，租金較上季度下跌0.2%至328元。不過，據仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示，二季度市場雖短期承壓，但基本面未受本質沖擊。

數據顯示，第二季度甲級辦公樓凈吸納量約4.7萬平方米，相比今年一季度下降三分之二。“由于辦公樓入場裝修和到崗率受嚴格限制，市場上正處談判階段的大部分交易進程暫緩。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，整體市場的租金也在二季度環比下降0.2%，同比微漲0.5%。“鑒于多維客觀因素的負面影響，我們對今年全年辦公樓租金走勢保持觀望。”張斯亮認為，由于目前業主正積極調整租賃策略以維持項目租金穩定，因此短期內市場租金不會有大幅下滑。

從二季度投資市場來看，優質核心資產仍受矚目。“今年上半年大宗成交總額約101億元，不到去年同期的一半，雖然市場環境仍存在不確定性，但投資者仍對市場長期前景抱有信心。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示，短期波動后隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。

物流地產方面，仲量聯行指出，線上零售、生物醫藥、物流等行業擴張需求持續增長。在保障疫情期間生活物資配送的環境下，生鮮超市與物流行業需求保持穩健，同時線上零售與生物醫藥也在持續增長。因此冷庫需求隨之走高，市場冷庫改建規模逐步擴大。另外，受限于市場供應不足，現有需求通過擴租的方式開始整合倉庫單元，部分項目由大租戶主導，租賃活動更為穩定。同時，在北京市新供應持續稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

“位置優越且由成熟開發商持有的項目，因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性，使租金價格進一步攀升。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示，不僅如此，由于大興、順義等靠近城區內的主要子市場內租戶升級，逐步替換為更具承租力的穩定公司，因此成交價格亦有所提升。“今年市場供應預計新增29.09萬平方米，開始預租階段的項目均表現良好，未來新項目將出現更多定制倉儲，同時提高凈吸納量。”米陽預測，到今年底，全市空置率將不會超過6%。

此外，高端住宅成交量創歷史新高，新房價格穩中有升。

“二季度北京高端住宅市場共成交2477套，環比上漲192.1%，單季度成交量達到十年來最高水平。”米陽指出，由于信貸政策相對寬松疊加新開盤項目放量，使得市場需求得到釋放，推動了成交量上升。“同時，開發商為沖刺半年業績密集加推，推動北京高端住宅供應保持較高水平，據統計，二季度北京豪華公寓錄得2218套新增供應。”

住宅市場的供需兩旺推動著價格的企穩回升。“第二批次集中供地成交多宗優質地塊，市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐，預計未來一年高端住宅新增供應維持平穩。”米陽表示，政策調控頻次的加快有效刺激了觀望者入市購房，短期內市場成交勢頭仍將保持強勁，或將推動新房價格平穩進入上升通道。

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