二手房交易莫大意！首付解抵押如何確保購房資金安全?

近日，李女士通過中介看中了一套二手房，該套房子仍有將近300萬的銀行抵押貸款未還清。想要購買這套房子，需要賣家先還清貸款將房子解抵押。而此時，賣家將會用李女士的首付款來支付剩余的貸款。“我的首付款打給誰?賣家拿到首付款后萬一不還貸或者還貸解抵押后，房子又不賣給我了怎么辦?怎么保障我的資金安全?”李女士充滿疑問。

對此，業內專家及專業二手房中介機構表示，買家付款前一定要核實查清房屋的全部抵押情況，解抵押不建議直接將錢打給賣家，建議采用資金監管的形式進行支付，或引入第三方擔保支付公司。

風險提示核實查清全部抵押情況市場中，有很多二手房存在未還清銀行貸款就銷售的情況，在銷售的過程中需要先還清貸款解押，才能辦理交易過戶等手續，這在二手房交易中是十分常見的現象。

北京我愛我家風控中心表示，消費者購買有銀行貸款的二手房，用買家首付款為房東解押房產，主要存在房屋出賣人(產權人)在還款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的風險，這兩類風險都跟出賣人資信及負債情況有關。所以在用買方首付款清償出賣人房屋抵押時，一定要先查實全部抵押范圍、抵押次數、抵押金額、本金利息罰息違約金等錢款總數額、解抵押所需時間，避免因抵押情況核實不清導致的合同無法順利履行。與此同時還應關注出賣人有無妨礙房屋交易的司法案件，避免房屋被查封，影響交易。

中介支招采用資金監管形式支付通過專業的二手房中介機構完成交易，也是降低風險、提供資金保障的一種方式。

我愛我家在操作有抵押房屋時，在買賣合同簽約時，會依據不動產登記部門的抵押查實情況，如實在《存量房買賣合同》里寫明抵押情況，同時會約定清楚該筆抵押用哪一方的資金來償還。如果需要用買方資金，我愛我家公司會先通過房屋成交價、買方首付款金額、出賣人抵押欠款金額、出賣人資信情況，結合交易周期來綜合評估資金安全性，能否用買方的資金。如果交易資金存在風險，經紀公司會停止簽約或要求出賣方自行解除抵押。

利用買方資金進行還款的，在償還抵押貸款之前，我愛我家會與房屋債權方(銀行、典當、債主等)聯系，落實還款余額、解抵押周期，同時還會對房屋產權再次經過不動產登記部門查實，確保當前無產權糾紛、無產權查封，再進行還款。

在還款過程中，我愛我家會組織交易雙方簽署單獨的《補充協議》對此還款情況及交易雙方權利義務關系加以合同約定，同時注明違約責任。

在銀行要求還款日當天，我愛我家會協同交易雙方共同到場，當天轉款，并協調銀行方劃扣，確保該筆資金專款專用。

我愛我家會通過不動產登記查檔信息，及時了解房屋解抵押情況，并辦理過戶手續。

北京我愛我家風控中心提醒，購房資金安全在整體房屋買賣過程中是風險的重點，涉及金額高、周期長、風險較大。同時存量房交易房屋類型繁多、稅費計算復雜、交易雙方屬于個體，在合同履行過程中變數較大。

購房者在簽署《存量房買賣合同》前，應針對不動產登記部門查檔的信息單，明確抵押次數、抵押范圍、金額、債權方，并在合同中約定清楚還款責任，房款支付的時間、金額及支付方式。建議采用資金監管的形式進行支付，確保購房資金安全。

專家建議引入第三方擔保支付公司業內人士表示，首先，對于有抵押的房屋來說，買賣雙方簽署的買賣合同是有效的，但是在不解除抵押的情況下，不能夠辦理不動產轉移登記手續(過戶)。

所以，對于存在抵押的房屋，需要賣方明確還清剩余貸款的具體時間，以及辦理解除抵押登記手續的具體時間。

在實際操作中，賣方解押所需要的資金，可以是自籌，也可以是買房提供的首付款。但如果買方直接把錢給賣方用于解除質押，可能會面臨兩種風險，一是賣方不止有一筆貸款，首付交付后，房子貸款仍未結清，依然無法解抵押;二是賣方可能挪用首付款，沒有如約去辦理解抵押手續。

因此，在房屋交易前，一定要進行完整的產權調查，查詢房屋的權屬，確認是否有抵押、抵押權人、抵押金額、是否有多重抵押、隱性抵押等情況。而如果房屋需要在有抵押情況下交易，應當引入第三方擔保支付公司，由第三方公司來進行擔保支付并確保首付款資金專款專用。目前此類擔保業務在京已較為成熟，可以較好控制交易風險。

簡單說，這種房子可以買，但是需要解抵押，解抵押不能直接把錢轉給賣方，需要引入第三方公司，雖然會產生一些費用，但是對客戶和業主相對都安全。