房貸利率下調(diào)空間擴(kuò)大 全國范圍內(nèi)首套房貸利率最低可降至4.1%

日前，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點;5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點。此次報價作為房貸利率定價基準(zhǔn)的5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)了15個基點，意味著房貸利率下調(diào)空間再擴(kuò)大，全國范圍內(nèi)首套房貸利率最低可降至4.1%。

值得注意的是，這是年內(nèi)5年期以上LPR第三次下調(diào)：1月20日下調(diào)5個基點，至4.6%;5月20日創(chuàng)2019年8月LPR改革以來最大降幅，下調(diào)15個基點至4.45%，此次再度下調(diào)15個基點，降至4.3%。1年期LPR則在今年1月20日下調(diào)10個基點后再度降低5個基點，降至3.65%。

對于本次非對稱調(diào)降，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為在預(yù)料之中，而5年期以上LPR下調(diào)力度超出預(yù)期。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，央行此前的一系列動作已經(jīng)釋放出LPR下調(diào)的信號：在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提出，要完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本;8月15日央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，將中標(biāo)利率下調(diào)10個基點至2.75%，LPR定價以MLF為參照基準(zhǔn)，相應(yīng)下調(diào)是應(yīng)有之義。

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉表示，5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)再次釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。實體需求收縮在去年底今年初已開始加速顯現(xiàn)，體現(xiàn)在金融數(shù)據(jù)上，居民中長貸同比持續(xù)8個月大幅轉(zhuǎn)負(fù)。此前下調(diào)個人首套房商貸利率下限、5月份5年期LPR超預(yù)期下調(diào)已釋放一定信號，本月5年期以上LPR再度大幅下調(diào)、進(jìn)一步強(qiáng)化“穩(wěn)地產(chǎn)”預(yù)期。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，1年期和5年期以上LPR雙雙下降，是央行針對7月國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢頭放緩而做出的寬信用舉措，將有效降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，帶動經(jīng)濟(jì)修復(fù)。而在房地產(chǎn)市場修復(fù)力度不足的情況下，5年期以上LPR下降幅度更深，將進(jìn)一步釋放中長期流動性進(jìn)入房地產(chǎn)市場，刺激中長期貸款需求。

2019年8月，央行實行房貸利率新政，商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。再結(jié)合今年5月15日央行發(fā)布的差別化住房信貸政策，即下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。這意味著，本次LPR下調(diào)后全國范圍內(nèi)首套房貸利率最低可降至4.1%，創(chuàng)1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。

貝殼研究院發(fā)布的103個重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年7月重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個、2個基點，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低。據(jù)了解，8月LPR報價后，已有部分城市將首套房貸利率調(diào)整至4.1%的下限水平。

利率下調(diào)之后，購房者可享受到多大的利息優(yōu)惠?以本次LPR調(diào)整計算，以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，5年期LPR下降15個基點后，每月可少還房貸約90元。

需要注意的是，對于存量個人住房貸款客戶來說，并非所有都能立刻享受到本次降息福利。按照央行規(guī)定，個人房貸借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價(通常周期最短為1年)，每次利率重定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。對于房貸利率重定價日在8月22日之前的個人來說，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR調(diào)整為基準(zhǔn);而利率重定價日在8月22日之后的存量貸款客戶，今年就可享受到最新5年期以上LPR下調(diào)所帶來的福利。

李宇嘉表示，在收入不穩(wěn)定的情況下，即使能每月省下一定數(shù)額的房貸，也難以真正提升人們的購房積極性。因此，通過降息穩(wěn)定地產(chǎn)消費的同時，還應(yīng)該在居民收入端發(fā)力。“穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩(wěn)定，才能實現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。”李宇嘉說。