30家樣本房企“跌多漲少” 誰來拯救房企的現金流？

2022年三季報披露后，北京商報記者根據企業公告選取了30家上市房企作為現金流觀察樣本。梳理發現，2022年前三季度，有21家房企經營活動產生的現金流量凈額(以下簡稱“經營性現金流”)為正值，但若從增長角度來看，僅有8家房企實現了經營性現金流的同比正增長，近六成房企經營性現金流負增長。

營收不斷摸高的保利也收獲了自己連續3個三季度經營性現金流為負，要知道這個周期還有傳統的“金九銀十”。當生存成為第一要義，現金流這一“生命線”愈發得到重視。面對銷售端回暖無望的市場，如何找到活錢、等到黎明的那一刻是目前擺在行業面前的難題。

有增長全靠控制支出

30家樣本房企中，21家房企實現經營性現金流為正值，占比為70%。其中，經營性現金流超百億元的房企僅有5家，包括華發股份、綠地控股、新城控股、城建發展、金地集團，對應的金額分別為215.98億元、199.8億元、166.51億元、156.64億元以及119.68億元。

雖然上述5家房企前三季度經營性現金流超百億元，但卻各有各的歷史“遺留”。華發股份今年前三季度經營性現金流215.98億元，較去年同期下降18.96%;綠地控股前三季度經營性現金流199.8億元，較去年同期大幅下降59.27%。

經營性現金流在40億-100億元之間的房企有5家，包括榮安地產、招商蛇口、金科股份、中南建設以及首開股份，對應的金額分別為94.28億元、81.16億元、69.39億元、45.83億元以及42.43億元。其中，招商蛇口、金科股份和首開股份前三季度經營性現金流皆較去年同期出現負增長，榮安地產和中南建設與去年同期相比，都有超200%的漲幅。

對于經營性現金流大幅增長，榮安地產給出的解釋是“主要系項目銷售及按揭回款增加，其他經營性支出減少所致”。北京商報記者查閱發現，榮安地產今年前三季度的銷售商品、提供勞務收到的現金為183.47億元，低于去年同期的219.29億元;而支付其他與經營活動有關的現金為44.22億元，較去年同期的331.87億元有大幅下降。

中南建設給出的解釋只有四個字：“支出控制。”北京商報記者查閱發現，中南建設今年前三季度經營活動現金流出和流入雖然雙雙“腰斬”，但二者之間還是產生了超30億元的盈余。

余下20家房企今年前三季度經營性現金流皆在35億元以下，其中包括濱江集團30.25億元，較去年同期增長504.01%;榮盛發展23.08億元，較去年同期下降63.07%;泰禾集團1.15億元，較去年同期增長109.72%。

整體來看，30家樣本房企“跌多漲少”，今年前三季度經營性現金流同比上漲的房企僅有8家，同比下降的房企多達17家，另有5家房企祭出“不適用”。

萬科也無奈

相較于中小房企，面對行業下行壓力，體量更大的龍頭房企則表現得有些“吃不消”。北京商報記者注意到，30家樣本房企中，經營性現金流出最大的2家房企分別為萬科和保利發展。

今年前三季度，萬科經營性現金流為-41.76億元，同比大幅下降442.36%。要知道，萬科經營性現金流為負的情況并不多見，2018年上半年曾出現過一次，彼時萬科管理層給出的解釋是“因為2018年上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多”。

今年前三季度萬科經營性現金流為負，主要是受經營活動現金流入減少所致。三季報數據顯示，今年三季度，萬科經營性現金流凈額約為-124.64億元，同比下降124.09%，受此影響，萬科經營性現金流也由正轉負，從今年上半年的約83億元減少至今年前三季度的-41.76億元。

今年前三季度，萬科銷售商品、提供勞務等經營活動現金流入合共2662.3億元，較去年同期下降約28.17%。

保利連續3個三季度為負

與萬科的“少見”不同，保利發展已連續3個三季報經營性現金流為負，2021年前三季度保利發展經營性現金流為-187.54億元;2020年同期為-181.58億元;2019年同期為92.21億元，同比下降296.92%。

今年前三季度，保利發展經營性現金流為-298.57億元，是近幾年經營性現金流出的最高值。在三季報中，保利發展并未公布三季度的經營性現金流數值，而前三季度經營活動現金流入為2532.62億元，較去年同期減少超千億元，同比下降約30%。

然而與不斷告急的經營性現金流相比，保利過去三年的營收可謂一路攀升，央企中罕見大規模上渠道、折扣力度大、合作拿地項目多等都是保利沖營收的主要手段，但這一手段的B面就是對利潤的侵蝕、合營公司賬期過長等。“今年保利很有可能會交出這樣一份年報：營收老大，但經營性現金流為負，如果最后兩個月沒有實質的改觀，這對于行業來說都是悲哀的。”一位熟悉保利的房企內部人士如此評價。