差別化住房信貸政策優(yōu)化調(diào)整，中信證券：減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，改變房?jī)r(jià)下跌預(yù)期

差別化住房信貸政策優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計(jì)將和前期認(rèn)房不認(rèn)貸的政策一起形成合力，助力居民減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)，有利于加快釋放合理住房需求。這也顯示了政策積極有為，果斷致力于防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)。存量房貸利率重定價(jià)，有望降低居民負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)能力。我們測(cè)算，相關(guān)政策可能為超過(guò)1000萬(wàn)中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬(wàn)元的資金成本。我們認(rèn)為，在戶籍改革的助推下，在區(qū)域發(fā)展重心變化和城市更新思路變化的加持下，以城中村改造為供給側(cè)核心新變量，以新市民進(jìn)城為需求側(cè)核心新變量，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資可能已經(jīng)見(jiàn)底，未來(lái)或?qū)⒎磸?。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不僅受益于短期房?jī)r(jià)走穩(wěn)，更受益于中長(zhǎng)期新的高質(zhì)量城市發(fā)展浪潮。我們看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資價(jià)值，也相信房地產(chǎn)價(jià)格走穩(wěn)，有助于宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定向好態(tài)勢(shì)。

【資料圖】

▍人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局宣布，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

政策要求統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，即首套住房和二套住房的最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%（原政策為首套非限購(gòu)政策20%-25%，限購(gòu)城市30%，二套非限購(gòu)城市30%，限購(gòu)城市40%）。首套住房房貸利率下限按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR減20個(gè)基點(diǎn)（另?yè)?jù)2023年1月初人民銀行網(wǎng)站，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，還可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限）；二套房貸利率下限，調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)（原規(guī)定為加60個(gè)基點(diǎn)）。同時(shí)，政策要求引導(dǎo)存量首套個(gè)貸借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，可用新的房貸置換存量房貸，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平，利率不低于在申請(qǐng)貸款發(fā)放時(shí)該城市首套房貸款利率政策下限（一般為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)）。

▍地產(chǎn)政策積極有為，果斷致力于防風(fēng)險(xiǎn)，加快釋放合理住房需求。

為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，7月政治局會(huì)議釋放出地產(chǎn)政策或更加有為的重要信號(hào)。政治局會(huì)議之后，多部門和地方重點(diǎn)城市積極表態(tài)響應(yīng)。我們認(rèn)為政策優(yōu)化并非走刺激老路，地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)和目的在于防風(fēng)險(xiǎn)。4月以來(lái)地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，今年前7個(gè)月地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比-6.5%，房屋新開工面積累計(jì)同比-24.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降8.5%，房地產(chǎn)領(lǐng)域牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響很大。我們認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，逐漸退出一些需求端的限制性政策，不僅能夠防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，也能夠有效提振住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

▍不同政策將形成合力，助力居民減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)。

我們認(rèn)為，降低首付比和按揭貸款利率下限，能夠明顯降低居民剛需和改善性需求的購(gòu)房成本，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售以及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈意義重大。舉例而言，假設(shè)廣州未來(lái)調(diào)整首套房首付比例為20%（政策要求各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套二套房貸的最低首付款比例和利率下限，此一假設(shè)有不確定性），再加上廣州已經(jīng)落地的認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，則此前有貸款記錄的居民，即需要賣小買大，換購(gòu)一套500萬(wàn)總價(jià)非普宅房屋的居民，適用首付將從70%下降到20%，即首付比例將從高達(dá)350萬(wàn)下降到僅有100萬(wàn)，這將減輕居民的置業(yè)負(fù)擔(dān)。我們預(yù)計(jì)，政策形成合力，釋放真實(shí)的自住需求，將扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的預(yù)期。

▍下調(diào)存量房貸降低居民負(fù)擔(dān)，有利于有效鼓勵(lì)社會(huì)合理消費(fèi)需求。

我們認(rèn)為，調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，能夠直接有效降低居民負(fù)債成本，釋放居民消費(fèi)能力，是應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)階段性壓力的務(wù)實(shí)管用舉措。如果再考慮到乘數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)能明顯有效提振信心、穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)增長(zhǎng)。我們測(cè)算，存量房貸中利率相對(duì)較高部分約有27萬(wàn)億規(guī)模（2017年6月-2022年6月發(fā)放按揭貸款利率加點(diǎn)相對(duì)較高）。我們估算，這部分存量房貸中約有85%為首套房貸，首套房貸的平均加點(diǎn)約為61個(gè)BP（這段時(shí)間算術(shù)平均），未來(lái)可能通過(guò)重定價(jià)調(diào)低按揭貸款利率加點(diǎn)至0個(gè)BP。如果按照平均每份按揭貸款規(guī)模200萬(wàn)元測(cè)算，這相當(dāng)于為1146萬(wàn)個(gè)中產(chǎn)家庭平均每年節(jié)約1.2萬(wàn)元的資金成本，從而對(duì)于居民消費(fèi)起到助推作用。

▍房地產(chǎn)市場(chǎng)在中長(zhǎng)期存在大量真實(shí)需求潛力，也存在大量?jī)?yōu)質(zhì)供給潛力。

我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)見(jiàn)底，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資存在長(zhǎng)期邏輯。在需求側(cè)，戶籍改革近期再次提速，包括8月3日公安部重申改革目標(biāo)、以及浙江、江蘇等經(jīng)濟(jì)大省以省份為單位全面放開落戶條件。我們測(cè)算，僅農(nóng)民工進(jìn)城或?qū)?lái)每年新增超過(guò)4000億購(gòu)房需求和1300億的租房需求。當(dāng)然，我們認(rèn)為戶籍制度改革和深度城市化，不僅帶來(lái)農(nóng)民工進(jìn)城，更帶來(lái)特大超大城市新的人口集聚和都市群崛起。我們認(rèn)為，現(xiàn)代城市是深度產(chǎn)業(yè)分工的發(fā)源地，是科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要空間載體。特大超大城市的發(fā)展，不是對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生虹吸，而是通過(guò)人口的集聚推動(dòng)居民整體收入水平提升，加速都市群整體高質(zhì)量發(fā)展。在供給側(cè)，保障性租賃住房建設(shè)有助于解決符合條件的重點(diǎn)群體住房困難問(wèn)題。今年以來(lái)多次高層會(huì)議提出要加大保障性住房建設(shè)和供給?！笆奈濉睍r(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，也可完成投資3萬(wàn)億元左右。更重要的增量來(lái)自于城中村改造。我們測(cè)算超大特大城市城中村改造如果可以順利落地，將會(huì)至少帶來(lái)每年1.9萬(wàn)億的優(yōu)質(zhì)商品房貨值供給（詳見(jiàn)報(bào)告《房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題報(bào)告—城中村改造能帶來(lái)多少增量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)？》2023-8-13）。城中村改造解決了社會(huì)治理問(wèn)題，優(yōu)化了城市發(fā)展空間，也從供給端為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w而言，我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)處于歷史的底部，未來(lái)有持續(xù)反彈的可能。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

各地落實(shí)差別化住房信貸政策力度低于預(yù)期，和時(shí)間晚于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。在三四線區(qū)域政策邊際改善力度相對(duì)有限的風(fēng)險(xiǎn)。存量按揭貸款重定價(jià)需要時(shí)間存在不確定性。

▍投資策略。

我們認(rèn)為，政策再次表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈具備短期催化劑和長(zhǎng)期布局邏輯，我們整體看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資價(jià)值，也看好房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極意義。

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，我們認(rèn)為2022年以來(lái)拿地銷售比較高，貨值準(zhǔn)備較為充分，片區(qū)整體開發(fā)能力較強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富的公司將最為受益于可能到來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，和可能在未來(lái)十年開展的超大特大城市城中村改造。

在物業(yè)管理領(lǐng)域，各龍頭公司盈利能力穩(wěn)中有升，應(yīng)收款管理有所優(yōu)化，分紅派息更加慷慨。

在建筑建材領(lǐng)域，政策的出臺(tái)有利于緩解市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)開工、投資、銷售端持續(xù)下滑的擔(dān)憂，也有利于緩解建筑建材企業(yè)需求端壓力。作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心板塊，建筑建材行業(yè)內(nèi)公司的基本面表現(xiàn)、競(jìng)爭(zhēng)壓力、市值表現(xiàn)等均受到房地產(chǎn)投資、銷售的影響，歷史上看，建筑板塊的幾輪主要行情和政策相關(guān)性較高，建材板塊的幾輪主要行情和地產(chǎn)開發(fā)需求相關(guān)性較高。雖然量化來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)在建筑材料整體下游需求中占比不高，我們預(yù)計(jì)約30%左右，但其會(huì)影響到商業(yè)建筑、公共建筑、農(nóng)村自建房等方方面面，從而間接影響建筑材料需求。除此之外，作為地產(chǎn)開發(fā)上游，建筑、建材企業(yè)均有大量開發(fā)商應(yīng)收賬款，其壞賬計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)心進(jìn)而壓低板塊估值的重要原因，我們預(yù)計(jì)政策對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)供需潛力的釋放也有利于降低開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而緩解壓低建筑建材板塊估值的不利因素。